Kentsel Dönüşümde Dikkat Edilecekler: Adım Adım Rehber

Kağıthane’de kentsel dönüşüm, eski bir binanın yıkılıp yenisinin yapılmasından ibaret değildir. Riskli yapı tespiti, malik kararı, müteahhit seçimi, sözleşme, destekler, tapu–imar kontrolü ve inşaatın takibi aynı dosyanın parçalarıdır. Bu adımlardan biri eksik kalırsa süreç ruhsatta, paylaşımda veya şantiyede tıkanabilir.

Bu rehber, 6306 sayılı Kanun ve resmi kurum açıklamalarına dayanarak maliklerin sıkça gözden kaçırdığı noktaları sırayla özetler. Metin bilgi amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Süreler ve şartlar değişebilir; işleme çıkmadan güncel resmi kaynağı kontrol edin.

Riskli yapı tespitini lisanslı kuruma yaptırın

Sürecin ilk resmi adımı, binanın 6306 sayılı Kanun anlamında riskli yapı olup olmadığının tespitidir. Kanuna göre bu tespit, masrafları maliklere ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Başkanlık veya idare tespiti resen de yapabilir ya da maliklerden isteyebilir.

Tespiti herhangi bir şirkete değil, lisanslı kurum veya kuruluşa yaptırmanız gerekir. Güncel liste Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın resmi kanallarından kontrol edilir. Binanın yaşlı görünmesi veya dış cephenin bakımlı durması tek başına risk kararı değildir; karar teknik inceleme ile verilir.

Riskli yapı tespiti tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tespite ilişkin bilgiler yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden iletilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Malikler veya kanuni temsilciler, tespite karşı on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, üniversite öğretim üyeleri ve Bakanlık/Başkanlık görevlilerinden oluşan teknik heyetlerce karara bağlanır.

Kağıthane’de birçok parsel dönüşüm gündemindedir. Komşu binada süreç başlamış olsa bile sizin binanız için ayrı bir tespit gerekir.

Karar, malik sayısına göre değil arsa payı oranında alınır

Uzun yıllar dolaşan “kat maliklerinin üçte iki çoğunluğu” kuralı, bugünkü metin için güncel değildir. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi, 7 Kasım 2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun ile değişmiştir. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırma, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve benzeri yeni uygulama kararları, yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın, sahip olunan hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır.

Salt çoğunluk, malik sayısının yarısından fazlası demek değildir. Hesap, tapudaki arsa payları toplamına göredir: toplam arsa payının yarısından fazlasına sahip malikler anlaştığında çoğunluk sağlanmış olur. Bu nedenle payların doğru yazılmış olması, dairenizin fiilen büyük görünmesinden daha belirleyicidir.

Karara katılmayanların arsa payları, Kanunda öngörülen usulle, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma ile satılabilir. Toplantı, ilan ve tebligat usulleri Uygulama Yönetmeliği’nde ayrıntılıdır.

Müteahhidi referansı ve geçmiş projeleriyle seçin

En yüksek bağımsız bölüm veya pay teklifi, her zaman en doğru tercih değildir. Dönüşümde asıl olan projenin başlayabilmesi kadar, planlanan kalitede ve sürede tamamlanabilmesidir.

Aday firmadan isteyebileceğiniz başlıklar şunlardır:

• Daha önce tamamladığı kentsel dönüşüm veya kat karşılığı projeler ve bunların teslim performansı
• Referans malik veya site yönetimi görüşleri
• Teknik kadro, alt yükleniciler ve şantiye organizasyonu
• Mali durum, teminat ve sigorta kapasitesi
• Teklifteki paylaşım oranının imar ve fizibilite ile uyumu

6306 sayılı Kanun, bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin, yapı ruhsatı alınmadan önce, kapsamı Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırmasını veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nca belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamasını zorunlu kılar. Bu yükümlülük, malikin “sözlü güvenceye” bırakılmaması gereken bir noktadır.

Kanun, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle işe başlanmaması veya inşai faaliyetin uzun süre durması hâlinde, hisseleri oranında salt çoğunlukla sözleşmenin feshedilebileceğini de düzenler. Bu yol, baştan iyi bir seçimin ve net bir sözleşmenin yerini tutmaz.

Kat karşılığı sözleşmede olmazsa olmazlar

Sözleşme imzalanmadan önce paylaşım, teslim şartları ve güvenceler yazılı ve ölçülebilir hâle gelmelidir. Sözlü vaat, teslim aşamasında bağlayıcı olmayabilir.

Sözleşmede netleşmesi gereken temel maddeler şunlardır:

Paylaşım oranı ve bağımsız bölümler. Maliklere ve müteahhide düşecek bağımsız bölümler, arsa payları, konum, metrekare ve nitelik açık yazılmalıdır. Mevcut dairenizin fiili alanı, yeni projede otomatik olarak aynı şekilde tekrarlanmayabilir.

Teslim süresi ve kapsam. Teslim tarihi, gecikme hâlinde ne olacağı ve teslimin iskan, ortak alanlar, otopark ve devir işlemlerini kapsayıp kapsamadığı belirtilmelidir.

Gecikme cezası. Süre aşımında uygulanacak cezai şart, tutar veya hesap biçimi ve ödeme usulü sözleşmede yer almalıdır.

Teminat ve sigorta. Bina tamamlama sigortası veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat, ruhsat öncesi bir yükümlülüktür. Müteahhidin ödeyeceği kira bedeli ile kamu kira yardımı aynı şey olmayabilir; süre ve kaynak sözleşmede açık yazılmalıdır.

Sözleşmeyi noter nezdinde ve mümkünse bağımsız bir hukukçu ile birlikte okumak, ilerideki uyuşmazlıkları azaltır.

Kira yardımı ve faiz desteği

Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren kira yardımı yapılabilir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın resmi açıklamasına göre yardım süresi, riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. Riskli ve rezerv yapı alanlarında süre, 48 ayı geçmemek şartıyla ilgili kurumca belirlenir. Aylık tutar Bakanlıkça belirlenir; bu rehberde güncel rakam yazılmamıştır, çünkü tutarlar dönemsel duyurularla değişir. Güncel miktar resmi kaynaktan kontrol edilmelidir.

Başvuru, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılır. İstanbul’da riskli yapı başvuruları ilgili ilçe belediyesi üzerinden yürütülebilir. Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için defaten yardım imkânı da düzenlenmiştir; şartlar resmi kılavuza göredir.

Kanun kapsamında hak sahiplerinin bankalardan kullanacağı kredilere, Cumhurbaşkanınca belirlenen usulle faiz desteği de verilebilir. Faiz desteği için tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde, Bakanlıkla protokol imzalamış bankalara başvurulmuş olması gerekir.

Önemli bir sınır vardır: Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği yapılmaz. Birini kullanan diğerinden yararlanamaz.

Tapu ve imar durumunu baştan kontrol edin

Dönüşüm kararı, parselin gerçekte ne üretebileceğinden bağımsız alınmamalıdır. Güncel tapu kaydı, arsa payları, ipotek, haciz, şerh ve kat irtifakı/kat mülkiyeti durumu ile belediyedeki imar durumu birlikte okunmalıdır.

Eski apartmanlarda fiili kullanım ile tapu veya onaylı proje arasında fark çıkması sık görülür. Kapatılmış balkon, çatı kullanımı veya ortak alandan bölünmüş depo yeni projeye kendiliğinden taşınmaz.

İmar durumu; emsal, yükseklik, çekme mesafeleri, otopark ve sığınak yükümlülükleri ile parsel geometrisini belirler. Bu veriler paylaşım oranını ve yeni dairenin büyüklüğünü doğrudan etkiler. Kağıthane’de mahalle ve parsel bazında koşullar değişebilir; genel bir “ilçe ortalaması” tek başına fizibilite sayılmaz.

Süreçte vergi ve harç muafiyetleri

6306 sayılı Kanun’un 7. maddesi, Kanun kapsamındaki belirli işlem, satış, devir, tescil ve ipotek işlemleri ile dönüşüme ilişkin diğer işlemlerde noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretler ile kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar için banka ve sigorta muameleleri vergisi istisnası öngörür.

Ayrıca riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulama yapılması hâlinde, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.

Muafiyet her işlem ve her taraf için otomatik değildir; Kanundaki kişi, işlem ve “ilk satış/devri” sınırlarına tabidir. İşleminiz için tapu müdürlüğü, belediye ve resmi kaynaktan teyit alın.

İnşaat sürecini takip edin

Sözleşme imzalandıktan sonra süreç malikin elinden tamamen çıkmış sayılmaz. Ruhsat, şantiye ilerleyişi, yapı denetimi, malzeme ve işçilik kalitesi, kat irtifakı ve iskan, teslim tutanakları ayrı ayrı izlenmelidir.

Kanun, müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışının inşaatın ilerleme seviyesine ve idarenin iznine bağlı olabileceğini düzenler. Şantiye durmuşsa bu durumun yazılı olarak kayıt altına alınması, ilerideki hak arama sürecini kolaylaştırır.

Teslimde yalnızca anahtarı almak yetmez. Eksik iş listesi, ortak alanlar, dairenin sözleşmedeki nitelikle uyumu ve tapu devri kontrol edilmelidir.

Kısa kontrol listesi

1. Riskli yapı tespitini lisanslı kurum veya kuruluşa yaptırın; itiraz süresini kaçırmayın.
2. Kararın arsa payı oranında salt çoğunlukla alındığını ve tebligat usulünün işletildiğini kontrol edin.
3. Müteahhidi referans, tamamlanan işler ve mali güç ile değerlendirin.
4. Sözleşmede paylaşım, teslim süresi, gecikme cezası ile teminat/sigortayı net yazdırın.
5. Kira yardımı ve faiz desteği şartlarını resmi kaynaktan öğrenin; ikisinin birden aynı kişiye verilmeyeceğini unutmayın.
6. Tapu, şerh, arsa payı ve güncel imar durumunu işlemden önce çıkarın.
7. Vergi ve harç istisnasının sizin işleminize uyup uymadığını teyit edin.
8. Ruhsat, şantiye, denetim ve teslim sürecini yazılı olarak takip edin.

Sıkça sorulan sorular

Kentsel dönüşüm kararı için hâlâ 2/3 çoğunluk gerekir mi?

Hayır. 6306 sayılı Kanun’un güncel metnine göre yeni uygulama kararı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Hesap, malik sayısına göre değil arsa payına göredir.

Riskli yapı tespitini kim yapar?

Tespit, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Başkanlık veya idare tespiti resen de yapabilir. Lisanslı kurum listesi resmi kanallardan kontrol edilmelidir.

Kira yardımı ile faiz desteğini birlikte alabilir miyim?

Hayır. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği yapılmaz. Güncel tutarlar bu yazıda yer almaz; resmi duyurudan bakılmalıdır.

Sözleşmede en çok hangi maddeler atlanır?

Paylaşımın bağımsız bölüm bazında yazılmaması, teslim kapsamının belirsiz kalması, gecikme cezasının konulmaması ve teminat/sigorta yükümlülüğünün ruhsat öncesine bağlanmaması sık karşılaşılan eksiklerdir.

Bu yazı hukuki tavsiye midir?

Hayır. Rehber, resmi mevzuat ve kurum açıklamalarına dayanan genel bir bilgilendirmedir. Somut dosyanız için güncel mevzuatı ve gerektiğinde hukukçunuzu esas alın.

Ücretsiz danışmanlık için talep bırakın

Kağıthane’deki binanız, daireniz veya arsanız için kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce evrak, imar ve hak sahipliği başlıklarını birlikte netleştirebiliriz. Ücretsiz ön değerlendirme için talep formunu doldurmanız yeterlidir.

kagithaneemlak.com/talep/

Kaynaklar: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun; 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı.