Kasım 2026’da Kağıthane’de konut ve kira: Emlakjet ilan ortalamaları ne diyor?
Kağıthane’de konut piyasasını konuşurken en sık düşülen tuzak, tek bir “ilçe fiyatı”nı nihai satış bedeli gibi sunmaktır. 10 Kasım 2026 itibarıyla Emlakjet’in Kağıthane satılık ve kiralık konut sayfalarındaki “Kağıthane Emlak Piyasası / Güncel fiyat verileri” kutusuna göre ilçe genelinde satılık ilanların ortalama metrekare fiyatı 75.071 TL, ortalama ilan fiyatı 6.756.390 TL’dir. Aynı kutu, yıllık değişimi yüzde 30,6 artış olarak gösterir. Ortalama kira metrekare bedeli 510 TL, ortalama kira 42.630 TL, yıllık kira artışı ise yüzde 39,4 olarak yazılmıştır. Platform, geri dönüş süresini 12 yıl, brüt getiriyi yüzde 8,15 olarak hesaplar.
Bu rakamların niteliği açık olmalıdır. Söz konusu değerler, Emlakjet’te yayımlanan ilanların ortalamasıdır; tapuda gerçekleşen satış fiyatı veya imzalanmış kira sözleşmesi ortalaması değildir. Aynı sayfanın sıkça sorulan sorular bölümünde farklı ortalamalar da yer alır (örneğin satılıkta ortalama metrekare fiyatı 66.514 TL ve ortalama fiyat 6.081.120 TL; kiralıkta ortalama fiyat 35.420 TL ve ortalama metrekare kirası 407 TL). Bu çalışmada ana referans, sayfanın güncel piyasa kutusu ve şema verisindeki 75.071 TL/m² rakamıdır. Yöntem farkı kapanmadan ikinci set, kesin alternatif “gerçek fiyat” olarak kullanılmamalıdır.
Mahalleler arasındaki makas da ilçe ortalamasından en az onun kadar önemlidir. Emlakjet’in 10 Kasım 2026 tarihli satılık karşılaştırmasında ortalama metrekare ilan fiyatı Hamidiye’de yaklaşık 114.200 TL, Merkez’de yaklaşık 99.900 TL, Seyrantepe’de yaklaşık 95.600 TL; Harmantepe’de ise yaklaşık 53.800 TL, Şirintepe’de yaklaşık 61.900 TL, Çağlayan’da yaklaşık 64.200 TL düzeyindedir. Hamidiye’de yıllık değişim yüzde 1,4 düşüş olarak görünürken Telsizler’de yüzde 59,3, Hürriyet’te yüzde 43,7 artış yazılmıştır. Bu yüzdeler lira cinsinden ilan ortalamasıdır; enflasyon veya döviz düzeltmesi içermez, ayrıca ilan kompozisyonundaki değişimden (lüks site payının artması veya azalması) etkilenebilir.
Kiralık tarafta aynı günkü kutu, ilçe ortalamasını 42.630 TL ve 510 TL/m² olarak verir. Mahalle kira metrekareleri Hamidiye’de 655,30 TL, Merkez’de 630,56 TL, Seyrantepe’de 619,14 TL; Şirintepe’de 390,94 TL, Harmantepe’de 405,01 TL olarak listelenir. Aynı gün sitede 598 satılık ve 284 kiralık konut ilanı görünüyordu. En düşük ve en yüksek ilan fiyatları (satılıkta 2.300.000–130.000.000 TL, kiralıkta 14.000–600.000 TL) uç değerlerdir; ortalama yerine geçmez.
Yatırımcı için çıkarım şudur: Kağıthane’de tek bir “m² fiyatı” yoktur; metro ve vadi aksındaki mahalleler ile eski dokulu tepeler arasında geniş bir bant vardır. Brüt getiri ve geri dönüş süresi ilan ortalamasına dayanır; aidat, vergi, boşluk süresi ve gerçek kira sözleşmesi düşülmeden net getiri hesaplanamaz. Alım veya kiralama kararında aynı binadaki güncel ilanlar ve mümkünse tapu devir bilgisi esas alınmalıdır.
Kaynaklar
Kaynak: Emlakjet
