Tapu nedir, hangi türleri vardır?

Tapu, bir taşınmazın kime ait olduğunu, niteliğini ve üzerindeki hakları gösteren resmi kayıttır. Kayıtları Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tutar. Elden ele dolaşan kâğıt senet, tek başına “malik benim” kanıtı gibi düşünülmemelidir; asıl olan tapu sicilindeki tescildir.

Günlük dilde “tapu türü” denen şey çoğu zaman sicildeki mülkiyet ve hak biçimidir: müstakil (tek kişiye ait) kayıt, hisseli (paylı veya elbirliği) kayıt, kat irtifakı veya kat mülkiyeti. Kağıthane'de hem eski apartman stoku hem yeni projeler bulunduğu için, alım satımda ilk bakılacak yerlerden biri tapu senedindeki bu kayıttır.

Bu yazı genel bir rehberdir; belirli bir parseldeki işlem için tapu müdürlüğündeki güncel kayıt ve gerekirse uzman görüşü esas alınmalıdır.

Tapu sicili neyi gösterir?

Tapu kaydında genellikle şunlar yer alır:

• Malik veya malikler ve pay oranları
• Taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, ada ve parsel numarası
• Cins (arsa, bina, tarla gibi) ve yüzölçümü
• Varsa kat irtifakı veya kat mülkiyeti, bağımsız bölüm numarası ve arsa payı
• Şerhler, beyanlar, ipotek, haciz, intifa gibi hak ve kısıtlamalar

Satış, bağış, ipotek ve benzeri işlemler kural olarak tapu müdürlüğünde resmi senetle tamamlanır. Başvuru ve takip işlerinin bir kısmı dijital ortamda yürür; buna aşağıda kısaca değiniyoruz. Teknik altyapı için sitemizdeki TAKBİS nedir yazısına, terimler için gayrimenkul terimleri sözlüğüne bakabilirsiniz. Rayiç, harç ve beyan değeri ayrı bir konudur; rayiç bedel nedir yazımız bu ayrımı anlatır.

Müstakil tapu nedir?

Müstakil tapu, taşınmazın tek bir kişiye ait göründüğü kayıttır. Bu, müstakil bir ev veya arsa olabileceği gibi, kat mülkiyeti kurulmuş bir apartmandaki tek malikli daire de olabilir. “Müstakil” burada çoğunlukla “hissedar yok” anlamına gelir; binanın müstakil villa olduğu anlamına otomatik gelmez.

Tek malikli görünmesi, üzerinde şerh, ipotek veya intifa hakkı olmadığı anlamına da gelmez. Senedin malik hanesi kadar beyanlar ve şerhler sütunu da okunmalıdır.

Hisseli tapu nedir?

Hisseli tapu, aynı taşınmaz üzerinde birden fazla malik bulunduğunu gösterir. İki ana biçim sık karışır:

• Paylı (müşterek) mülkiyet: Paylar kesirli olarak bellidir (örneğin 1/2, 3/10). Her paydaş kural olarak kendi payını satabilir; diğer paydaşların yasal ön alım (şufa) hakkı devreye girebilir.
• Elbirliği (iştirak) mülkiyeti: Paylar baştan ayrılmamıştır. Mirasın paylaşılmadığı dönem bunun tipik örneğidir. İşlem için genellikle tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.

Kağıthane'de eski binalarda, miras kalan dairelerde ve henüz kat irtifakı kurulmamış arsalarda hisseli kayıt sık görülür. Hisseli bir yer alınabilir; ancak satış, kredi, kentsel dönüşüm kararı ve kullanım anlaşmazlığı, tek malikli bir daireye göre daha fazla evrak ve uzlaşma ister. “Hisseli tapu alınmaz” gibi genel bir yasak yoktur; risk, pay yapısının ve şerhlerin somut halinde gizlidir.

İnternette dolaşan “kök tapu”, “kırmızı tapu”, “tahsis tapu” gibi adlar resmi sicil sınıfları değildir. Karar, senedin ve güncel kaydın üzerindeki resmi niteliklere bakılarak verilmelidir.

Kat irtifaklı tapu nedir?

Kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, yapılacak veya yapılmakta olan bir binanın ilerideki bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı kurulan haktır. Tapuda malik görünürsünüz; ancak hak, çoğu zaman henüz “bitmiş daire mülkiyeti” değil, o daireye özgülenmiş arsa payı ve irtifaktır. Cins hanesinde hâlâ “arsa” yazması sık karşılaşılan bir durumdur.

Kat irtifakı alınıp satılabilir. Buna karşılık yapı kullanma izni (iskan) henüz yoksa veya proje ile fiili yapı uyuşmuyorsa, kat mülkiyetine geçiş ve bazı kredi veya abonelik süreçleri zorlaşabilir. Ayrıntılı karşılaştırma için kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı yazımıza bakabilirsiniz.

Kat mülkiyetli tapu nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış ve yapı kullanma izni alınmış bir binadaki daire, dükkân veya ofis gibi bağımsız bölüm üzerindeki asıl mülkiyettir. Bağımsız bölüm, arsa payı ve ortak yerlerdeki hak birlikte tescil edilir. Kanuna göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanarak kat mülkiyetine çevrilir.

Kağıthane'deki yeni konut projelerinde teslim öncesi tapu çoğu zaman kat irtifakıdır; iskan sonrası kat mülkiyetine geçilir. Proje stoku için Kasım 2026 yeni konut projeleri yazımıza bakabilirsiniz. Eski semt dokusundaki binalarda ise yıllardır kat irtifakında kalmış, iskanı alınmamış kayıtlar da olabilir. Bu, tek başına “yıkılır” anlamına gelmez; ama kredi, sigorta ve ilerideki kentsel dönüşüm için ek kontrol ister.

Web Tapu nedir, kayıt nasıl bakılır?

Web Tapu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün e-Devlet kimliğiyle çalışan resmi platformudur. Kurumun anlatımına göre amaç, fiziken müdürlükte bulunma zorunluluğunu azaltmak ve sürecin çevrim içi izlenmesidir. Platform üzerinden tapu kaydı sorgulama, tapu senedi örneği alma, satış veya intikal başvurusu, ipotek, harç ödeme, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş başvurusu gibi işlemler yapılabilir. Islak imza gereken adımlarda yine ilgili müdürlüğe gitmek gerekebilir.

Kendi adınıza kayıtlı taşınmazlar e-Devlet'teki tapu bilgileri sorgulama hizmetinden de görülebilir. Almayı düşündüğünüz bir dairenin tam kaydı için malikin yetkisi, başvuru veya tapu müdürlüğü işlemi gerekir; başkasının kaydına serbestçe girilemez.

Ekspertiz ve satış sürecindeki belgeler için sitemizdeki tapu satışlarında ekspertiz yazısı da yol gösterici olabilir. Noterlik ve tapu işlemlerinin güncel iş bölümü değişebildiği için, işlem öncesinde resmi kanal teyit edilmelidir; eski bir haber olan tapu işlemlerinin noterlerde de yürütülmesi bu bakımdan tek başına güncel kılavuz sayılmamalıdır.

Kağıthane'de ev alırken tapuda nereye bakmalı?

Kısa bir kontrol listesi:

1. Hak türü: Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı, yoksa henüz bağımsız bölüm kurulmamış hisseli arsa mı?
2. Malik ve pay: Tek kişi mi, paylı mı, elbirliği mi? Paylar toplamı tutarlı mı?
3. Ada, parsel, bağımsız bölüm ve arsa payı: İlan, proje ve tapu aynı yeri mi gösteriyor?
4. Şerh ve beyanlar: İpotek, haciz, ihtiyati tedbir, kira şerhi, yönetime veya dönüşüme dair beyan var mı?
5. Cins: “Arsa” yazıyorsa bunun kat irtifakı veya cins değişikliği bekleyen bir kayıt olup olmadığı netleştirilmelidir.
6. Belediye evrakı: Ruhsat ve iskan, tapunun tamamlayıcısıdır; yalnız senede bakmak yetmez.

Bu kontrol, özellikle dönüşümün ve yeni proje teslimlerinin iç içe geçtiği bir ilçede, ilan fotoğrafından daha fazla şey söyler.

Sık sorulan sorular

Tapu ile tapu senedi aynı şey midir?

Tapu senedi, sicil kaydının kişiye verilen örneğidir. Asıl olan tapu sicilindeki tescildir. Senet ile güncel kayıt farklıysa sicil esas alınır.

Hisseli tapu satılır mı?

Evet, kural olarak pay satılabilir. Paylı mülkiyette diğer paydaşların ön alım hakkı, elbirliğinde ise birlikte hareket zorunluluğu gündeme gelebilir. Somut pay ve şerh durumu incelenmeden karar verilmemelidir.

Kat irtifaklı daire tapusu geçersiz midir?

Hayır. Kat irtifakı kanunen tanınan bir haktır ve devredilebilir. Eksik olan, çoğu zaman iskan ve kat mülkiyetine geçiştir; bu da kredi ve kullanım açısından ek risk doğurabilir.

Web Tapu'dan başkasının evini görebilir miyim?

Kendi taşınmazlarınızı e-Devlet ve Web Tapu üzerinden görebilirsiniz. Üçüncü kişiye ait kaydın ayrıntısı, yetki veya resmi işlem olmadan açık değildir.

Kağıthane'deki yeni projelerde hangi tapu çıkar?

İnşaat ve teslim sürecinde genellikle kat irtifakı görülür; yapı kullanma izni sonrası kat mülkiyetine geçilir. Proje ve teslim takvimi sözleşmede ve güncel kayıtta kontrol edilmelidir.

“Kırmızı tapu” veya “kök tapu” resmi bir tür müdür?

Bunlar günlük konuşma deyimleridir, resmi sicil sınıfı değildir. Bakılması gereken, senedin ve güncel kaydın üzerindeki resmi nitelik, pay ve şerhlerdir.

Kaynaklar

Kaynak: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Web Tapu hizmet açıklaması. Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 1, 2, 3, 10 ve 14. Kaynak: 22 Kasım 2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti ile yasal ön alım hükümleri.