Kira artış oranı nedir, 2026'da nasıl hesaplanır?

Kira artış oranı, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi yenilenirken uygulanabilecek zamın yasal tavanıdır. Bu tavan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Oranı Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) her ay yayımlar; yıllık enflasyon oranı ile aynı şey değildir.

3 Kasım 2026 tarihli Ekim 2026 bültenine göre bu oran yüzde 31,23tür. Yaygın uygulamada, Kasım 2026'da yenilenen sözleşmeler için bu rakam esas alınır. Konut kiralarındaki yüzde 25'lik geçici tavan 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir; 2026'da geçerli değildir. Daha düşük bir artış kararlaştırılabilir; yüzde 31,23 kendiliğinden zorunlu bir zam değildir, üst sınırdır.

Bu yazı genel bilgilendirme içindir; somut bir sözleşmede veya uyuşmazlıkta uzman görüşü alınmalıdır.

2026'da yasal kural nedir?

Kanun, yenilenen kira dönemlerindeki bedel anlaşmalarını, TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişimini aşmamak koşuluyla geçerli sayar. Aynı ölçü, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Kural hem konut hem çatılı işyeri kiraları içindir.

11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında, yalnızca konut kiralarında ve yalnızca o dönemde yenilenen kira dönemleri için ayrıca bir yüzde 25 tavanı vardı (7409 ve 7456 sayılı kanunlarla eklenen geçici maddeler). Bu süre uzatılmadı. Sitemizde daha önce yayımlanan kirada yüzde 25 sınırı yazısı o döneme aittir; bugün yenilenen bir konut kirasında tavan yeniden TÜFE on iki aylık ortalamasıdır. İşyeri kiralarında yüzde 25 tavanı zaten uygulanmamıştı.

Yeni baştan kurulan bir kira ilişkisinde taraflar bedeli serbestçe konuşabilir. 344. maddedeki tavan, esas olarak mevcut sözleşmenin yenilenen dönemi içindir. İlanlardaki “piyasa kirası” ile mevcut sözleşmedeki bedel karıştırılmamalıdır.

Hangi TÜFE rakamı kullanılır?

TÜİK her ay en az üç ayrı TÜFE değişimi yayımlar:

• Aylık değişim: Bir önceki aya göre. Ekim 2026'da yüzde 2,58.
• Yıllık değişim: Bir önceki yılın aynı ayına göre. Ekim 2026'da yüzde 29,77.
• On iki aylık ortalamalara göre değişim: Son on iki ayın ortalama endeksinin, ondan önceki on iki ayın ortalamasına göre değişimi. Ekim 2026'da yüzde 31,23.

Kira tavanı üçüncü rakamdır. Yıllık enflasyonu (yüzde 29,77) veya aylık artışı kullanmak hesabı bozar.

Kanun, “hangi ayın bülteninin” esas alınacağını gün gün yazmaz. Uygulamada, kira yılının dolduğu dönemde yayımlanmış en son on iki aylık ortalama kullanılır. Kasım 2026 yenilemeleri için bu, 3 Kasım 2026'da açıklanan Ekim 2026 verisidir. Aralık 2026'da yenilenen bir sözleşme için Kasım 2026 bülteni beklenir; bu bülten henüz yayımlanmamıştır. Yeni oran, TÜİK'in “Tüketici Fiyat Endeksi” bültenindeki “on iki aylık ortalamalara göre değişim” satırından okunmalıdır. Bültenler genellikle izleyen ayın ilk iş günlerinde çıkar.

Örnek hesaplama

Formül basittir:

Yeni kira tavanı = mevcut kira × (1 + oran / 100)

Kasım 2026 yenilemesi ve yüzde 31,23 oranı için:

• Mevcut kira 25.000 TL ise azami artış 25.000 × 0,3123 = 7.807,50 TL; yeni tavan 32.807,50 TL olur.
• Mevcut kira 15.000 TL ise azami artış 4.684,50 TL; yeni tavan 19.684,50 TL olur.

Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa, düşük olan uygulanır. Sözleşmedeki oran yasal tavanı aşıyorsa, aşan kısım bu tavanın üstünde istenemez; kiracı kural olarak yalnızca yasal sınıra kadar olan artıştan sorumlu tutulur.

Hesabı, sözleşmedeki mevcut dönem bedeli üzerinden yapın; emlak sitesindeki ilan ortalaması bu işin dayanağı değildir.

Kağıthane'de bu oran ne anlama geliyor?

Kağıthane'de ilan kiraları ile yenilenen sözleşmenin tavanı aynı şey değildir. 10 Kasım 2026 itibarıyla Emlakjet'in ilçe kutusunda ortalama kiralık ilan 42.630 TL, yıllık ilan artışı yüzde 39,4 olarak görünüyordu. Bu, yayımlanmış ilanların ortalamasıdır; tapuya işlenmiş veya imzalanmış sözleşme ortalaması değildir. Ayrıntılı rakamlar ve mahalle makası için Kasım 2026 konut ve kira yazımıza bakabilirsiniz.

İlanlardaki yüzde 39,4'lük yıllık değişimin, o ayki yasal tavan olan yüzde 31,23'ün üzerinde görünmesi şaşırtıcı değildir. Yeni ilan, boşalan dairenin yeniden fiyatlanmasıdır; mevcut kiracının yenileme tavanı ise kanundaki orandır. Hamidiye, Merkez ve Seyrantepe ile Şirintepe veya Harmantepe arasındaki kira makası da ilçe ortalamasından en az onun kadar önemlidir.

Yenileme döneminde ev sahibi ve kiracı, yasal tavanı aşmadan anlaşabilir. Depozito, aidat ve tahliye gibi başlıklar ayrı kurallara tabidir; depozito için kiracının depozitosunu geri alamayacağı haller, aidat için apartman yönetiminde kiracı hakları yazılarımıza bakabilirsiniz.

Beş yılı dolan sözleşmeler ve diğer istisnalar

TBK'nin 344. maddesinin üçüncü fıkrası, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedelinin hâkim tarafından, hakkaniyete göre belirlenebileceğini düzenler. Bu durumda ölçü yalnızca TÜFE tavanı değildir; emsal kiralar ve kiralananın durumu da devreye girebilir. Bu, her beş yılda kiranın otomatik olarak piyasa ilanına çekileceği anlamına gelmez; bir tespit süreci ve somut gerekçe ister.

Yabancı para üzerinden kararlaştırılmış kiralar için kanunda ayrı bir fıkra vardır. Bu sözleşmelerde artış zamanı ve şartı, Türk lirası sözleşmelerinden farklı işler; genel yüzde 31,23 rakamı doğrudan uygulanarak geçiştirilmemelidir.

Beş yıllık tespit veya dövizli kira gibi durumlarda bir avukata danışmak yerinde olur.

Oranı her ay nasıl kontrol edersiniz?

1. TÜİK'in ilgili ay “Tüketici Fiyat Endeksi” haber bültenini açın.
2. “On iki aylık ortalamalara göre değişim” satırını okuyun; “yıllık değişim” satırını değil.
3. Bu satırdaki oranı, kira yılınızın dolduğu aydaki en son bültenle eşleştirin.
4. Çarpımı sözleşmenizdeki mevcut bedele uygulayın.

Aralık 2026 ve sonrası için bu yazıdaki yüzde 31,23'ü kalıcı bir sabit gibi kullanmayın. Yeni bülten çıktığında rakam değişir.

Sık sorulan sorular

Kasım 2026'da kira artışı en fazla ne kadar olabilir?

Kasım 2026'da yenilenen konut ve çatılı işyeri kiralarında yasal tavan, Ekim 2026 TÜFE'sinin on iki aylık ortalaması olan yüzde 31,23'tür. Daha düşük artış kararlaştırılabilir.

Yüzde 25 kira zam sınırı hâlâ var mı?

Hayır. Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 tavanı 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. 2026'da tavan, TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.

Yıllık enflasyon olan yüzde 29,77'yi kullanabilir miyim?

Kira tavanı için hayır. Ekim 2026'da yıllık değişim yüzde 29,77, on iki aylık ortalama değişim yüzde 31,23'tür. Kanun ikincisini esas alır.

Sözleşmemde “enflasyon kadar artar” yazıyor. Hangisi geçerli?

İfade yoruma açıktır. Yasal tavan yine on iki aylık ortalamadır; tavanı aşan bir yorum kiracı aleyhine işletilemez. Belirsiz maddelerde uzman görüşü alın.

Kağıthane'de ilan kirası 42.630 TL ise herkes bu kadar zam yapabilir mi?

Hayır. 42.630 TL, Kasım 2026 başındaki ilan ortalamasıdır. Yenileme tavanı, sizin sözleşmenizdeki mevcut kira üzerinden yüzde 31,23 ile hesaplanır.

Aralık ayında yenilenen sözleşme için hangi oran bakılacak?

Kasım 2026 TÜFE bültenindeki on iki aylık ortalama. Bu bülten 15 Kasım 2026 itibarıyla henüz yayımlanmamıştır; çıktığında TÜİK bülteninden kontrol edilmelidir.

Kaynaklar

Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 344; 7409 ve 7456 sayılı kanunlarla eklenen geçici maddeler. Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu, Ekim 2026 Tüketici Fiyat Endeksi bülteni, 3 Kasım 2026. Aylık yüzde 2,58 ve yıllık yüzde 29,77 rakamları Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı'nın aynı tarihli özetinde; on iki aylık ortalama yüzde 31,23, Anadolu Ajansı'nın bülten aktarımında yer alır. Kaynak: Emlakjet, Kağıthane kiralık ilan ortalamaları, 10 Kasım 2026 (sitemizdeki Kağıthane kira yazısı).