Kat irtifakı ile kat mülkiyeti nedir, farkı ne?

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki temel fark, yapının tamamlanıp yapı kullanma izni (iskan) alıp almadığıdır. Kat irtifakı, yapılacak veya yapılmakta olan bir binadaki bağımsız bölüm için arsa payına bağlı kurulan haktır. Kat mülkiyeti ise iskanı alınmış, tamamlanmış bir binadaki daire veya dükkânın kendisi üzerindeki mülkiyettir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanarak kat mülkiyetine çevrilir.

İkisi de tapuya tescil edilir ve kural olarak alınıp satılabilir. Fark, “tapusu yok” olmasında değil; binanın resmi tamamlanmışlık durumunda, kredi pratiklerinde ve ileride doğabilecek iskânsızlık riskinde ortaya çıkar.

Bu yazı genel bilgilendirme içindir. Belirli bir parsel veya proje için güncel tapu kaydı, belediye evrakı ve gerekirse uzman görüşü esas alınmalıdır. Tapu türlerinin genel çerçevesi için tapu nedir, hangi türleri vardır yazımıza bakabilirsiniz.

Kat irtifakı nedir?

Kanun, kat irtifakını şöyle konumlandırır: Bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümler için kurulan, arsa payına bağlı bir irtifak. Malik, projede numarası belli bir bağımsız bölüm için hak sahibidir; bina bitmeden de bu hak tapuda görünür.

Kat irtifakının kurulması için kural olarak onaylı mimari proje ve yönetim planı gerekir. Tescil, resmi senet ve tapu siciliyle doğar. Bu aşamada taşınmazın cins hanesinde sıklıkla hâlâ “arsa” yazar. Bu, dairenin fiziksel olarak durmadığı veya oturulmadığı anlamına gelmeyebilir; resmi niteliğin henüz kat mülkiyetine dönmediğini gösterir.

Kağıthane'deki yeni konut projelerinde satış ve teslim sürecinin büyük bölümü kat irtifakı üzerinden yürür. Kasım 2026 proje görünümünde yer alan vadi ve Levent aksı projelerinde de alıcının ilk kontrolü, tapudaki hak türü ile iskan takvimi olmalıdır.

Kat mülkiyeti nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı kullanılmaya elverişli bölümleri (daire, iş bürosu, dükkân, depo gibi) üzerinde kurulan, arsa payı ve ortak yerlerle bağlı özel mülkiyettir. Kat maliki, bağımsız bölümü üzerinde Medeni Kanun'un malike tanıdığı haklara, ortak yerler üzerinde ise arsa payı oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptir.

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için kanunun 12. maddesi, onaylı mimari proje ile yapı kullanma izin belgesini ve yönetim planını temel belgeler arasında sayar. Yani iskan, bu tapu türünün olmazsa olmazıdır. İskan, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30. maddesine göre, yapının ruhsat ve eklerine uygun tamamlandığını ve kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmadığını gösteren belediye (veya yetkili idare) belgesidir.

İki kayıt yan yana bakınca ne değişir?

Kısa karşılaştırma şöyledir:

• Binanın durumu: Kat irtifakı, yapılacak veya yapılmakta olan (ya da bitmiş olsa da iskanı işlenmemiş) yapı içindir. Kat mülkiyeti, iskanı alınmış tamamlanmış yapı içindir.
• Hakkın konusu: Kat irtifakında arsa payı ve ona bağlı bağımsız bölüm hakkı; kat mülkiyetinde bağımsız bölümün kendisi.
• Cins kaydı: Kat irtifakında “arsa” görünmesi yaygındır. Kat mülkiyetinde cins değişikliğiyle yapı/bağımsız bölüm niteliği işlenmiş olur.
• Geçiş: Kanun, kat irtifakının yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine çevrileceğini söyler. 2021'deki 7327 sayılı değişiklikle, iskan düzenlenen yapılarda cins değişikliği ve kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşümü resen de yapılabilir.
• Kredi ve işlem pratikleri: Bankalar kendi politikalarına göre hareket eder. Birçok kurum kat mülkiyetini veya iskanı tercih eder; kat irtifakına kredi çıkıp çıkmayacağı bankaya, inşaatın durumuna ve ekspertize bağlıdır. “Hiçbir banka kat irtifakına kredi vermez” demek doğru olmaz; “her banka verir” demek de doğru olmaz.

Asıl risk, iskanın neden alınmadığıdır. Ruhsata ve projeye uygun bitmiş, yalnızca idari işlem bekleyen bir yapıda geçiş mümkün olabilir. Projeye aykırı kat, kapatılmış balkon veya kaçak eklenti varsa iskan zorlaşır; bu da hem kat mülkiyetine geçişi hem ilerideki yaptırımları etkiler. Kağıthane'nin eski tepe mahallelerindeki yapı stokunda bu ayrım özellikle önemlidir.

Kağıthane'de ev alırken tapuda ve belediyede neye bakmalı?

Alım kararı yalnız ilan başlığına veya “tapusu var” cümlesine bırakılmamalıdır. Pratik bir sıra:

1. Tapu senedi ve güncel kayıt. “Kat irtifakı” mı, “kat mülkiyeti” mi yazıyor? Bağımsız bölüm numarası, arsa payı, ada ve parsel ilanla ve projeyle uyumlu mu?
2. Şerh ve beyanlar. İpotek, haciz, tedbir, kira şerhi, kat karşılığı temlik veya dönüşüme dair kayıt var mı? Teknik sorgulama için TAKBİS nedir yazımız faydalı olabilir.
3. Yapı ruhsatı ve iskan. Belgeler Kağıthane Belediyesi'nden (ruhsatı veren idareden) kontrol edilir. Tapuda kat mülkiyeti yazıyorsa iskan kural olarak vardır; kat irtifakı yazıyorsa iskanın durumu ayrıca sorulmalıdır.
4. Onaylı proje ile fiili yapı. Daire içi tadilat, çatı katı, dükkânın konuta çevrilmesi veya ortak alanın kapatılması, iskânı ve krediyi etkiler. Konut seçiminde nelere dikkat edilmeli başlıklı yazımız bu kontrolleri genel olarak derler.
5. Cins değişikliği. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte cins kaydı da güncellenir. Sürecin resmi tarafı için arsa cins değişikliği nedir yazımıza bakabilirsiniz.
6. Yapının yaşı ve risk. Eski stokta, tapu türünden bağımsız olarak deprem risk raporu ve kentsel dönüşüm süreci ayrıca değerlendirilmelidir.

Yeni projede “teslimde kat mülkiyeti verilecek” vaadi, sözleşmede iskan ve geçiş yükümlülüğünün kime ait olduğunun yazılmasıyla anlam kazanır. Sözlü tarif yeterli değildir.

Kredi ve iskan ilişkisi nasıl okunmalı?

Bankanın bakışı hukuki tanımdan çok teminat ve ekspertiz riskinedir. Kat mülkiyetli, iskanlı bir dairede süreç genellikle daha standart yürür. Kat irtifaklı bir bağımsız bölümde kurum, inşaatın tamamlanma derecesini, ruhsatı, proje uygunluğunu ve kendi kredi ürününün şartlarını sorar. Bazı krediler kat irtifakına çıkar, bazıları iskan veya kat mülkiyeti ister.

Bu yüzden “kredi çıkar mı?” sorusunun genel bir evet/hayır cevabı yoktur. Satın almadan önce, o taşınmazın kaydı ve güncel evrakıyla ilgili bankaya somut başvuru yapmak gerekir. Ekspertiz raporu, hem değer hem iskan/ruhsat tespitleri açısından bu dosyanın parçasıdır.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, iskan çıktıktan sonra tapu idaresinde tamamlanır. Kanun, bu işlemin yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak resen de yapılabileceğini ve maliklerden birinin istemiyle de ilerleyebileceğini öngörür. İşin fiilen ne kadar sürdüğü, belgelerinin eksiksizliğine ve idarenin gönderimine bağlıdır. Web Tapu üzerinden de bu geçişe ilişkin başvuru kalemleri bulunur.

Sık sorulan sorular

Kat irtifaklı ev alınır mı?

Alınabilir; hak tapuya tescillidir ve devredilebilir. Risk, iskanın ve kat mülkiyetine geçişin gecikmesi veya yapının projeye aykırı olmasıdır. Satın almadan önce ruhsat, proje ve iskan durumu görülmelidir.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı tek cümlede nedir?

Fark iskandır. İskan yoksa (veya tapuya henüz işlenmemişse) kayıt genellikle kat irtifakıdır; iskan alınıp tescil edilince kat mülkiyetine dönülür.

Kat irtifaklı konuta kredi çıkar mı?

Bankaya ve dosyaya göre değişir. Birçok kurum kat mülkiyetini veya iskanı tercih eder; bazıları belirli şartlarla kat irtifakını da kabul eder. Genel bir yasak veya genel bir güvence yoktur.

Binada oturulduğu hâlde tapu neden hâlâ kat irtifakı görünür?

İskan alınmamış veya alınmış olsa bile kat mülkiyetine geçiş tescil edilmemiş olabilir. Oturuluyor olması, resmi tamamlanmışlık anlamına gelmez.

Geçiş için bütün kat maliklerinin imzası şart mı?

Kanun, kat irtifakının iskan belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine çevrileceğini; bu işlemin arsa malikinin veya kat irtifakı sahiplerinden birinin istemiyle de gerçekleştirilebileceğini, belirli şartlarda resen de yapılabileceğini düzenler. Somut dosyada tapu müdürlüğünün güncel evrak listesi sorulmalıdır.

Kağıthane'de yeni projelerde hangi tapuyu beklemeliyim?

İnşaat ve erken teslim döneminde kat irtifakı yaygındır. Kalıcı hedef, iskan sonrası kat mülkiyetidir. Sözleşmede bu geçişin kimin yükümlülüğünde olduğu açık yazılmalıdır.

Kaynaklar

Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 1, 2, 3, 10, 12, 14 ve 15. Kaynak: 7327 sayılı Kanun ile 634 sayılı Kanun'un 10. maddesinde yapılan, iskan sonrası cins değişikliği ve kat mülkiyetine resen geçişe ilişkin değişiklik. Kaynak: 3194 sayılı İmar Kanunu, madde 30 (yapı kullanma izni). Kaynak: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Web Tapu hizmet açıklaması (kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş başvurusu).